1/ cadre législatif et règlementaire
L’article L.125-5 du code de l’environnement, introduit par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, institue une obligation d’informer tout acquéreur ou locataire d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, des risques auxquels le bien est exposé (alinéas I et II).
Le décret n° 2005-134 du 15 février 2005, codifié aux articles R.125-23 à R.125-27 du code de l’environnement, en précise les modalités.
Cette obligation porte exclusivement sur les risques naturels ou technologiques qui font l’objet d’un plan de prévention des risques approuvé (ou d’un document valant plan de prévention des risques tel qu’un plan des surfaces submersibles ou un plan d’exposition aux risques), ainsi que sur les risques pour lesquels un plan de prévention des risques est à l’étude, suite à un arrêté préfectoral prescrivant son établissement (plan de prévention des risques prescrit).
L’arrêté préfectoral 06/DAIDD/ENV n°001 du 3 février 2006 mis à jour détermine la liste des communes dans lesquelles l’information sur les risques naturels et technologiques majeurs doit être délivrée aux acquéreurs et locataires de biens immobiliers, ainsi que la nature des risques donnant lieu à cette information. Un arrêté préfectoral spécifique à chacune de ces communes reprend la liste des risques à prendre en compte, donne l’emprise de la partie du territoire communal soumise au risque et fixe la liste des documents nécessaires à l’information des acquéreurs et des locataires.
Pour cette information le vendeur ou le bailleur, propriétaire ou non, personne physique ou personne morale de droit public ou privé, y compris les collectivités locales, l’Etat ou leurs établissements publics, établit un état des risques naturels et technologiques, selon le modèle joint à l’arrêté de la ministre de l’écologie du développement durable, des transports et du logement du 19 mars 2013.
Cet état des risques doi être joint à différents types d’actes et de contrats. A savoir, les promesses unilatérales de vente ou d’achat, les engagements bilatéraux (compromis ou promesse de vente), les contrats de vente et les contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif "3, 6, 9 ans", de même que les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, etc.
Sont également concernés les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA), les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques, etc.
L’état des risques est compris dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente, et par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée, en cas de location.
Mais ne sont pas concernés :
les contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de terrain ;
les contrats de location non écrits (baux oraux) ;
les contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants (par exemple contrat de séjour dans une maison de retraite ou un logement foyer et plus généralement contrat comportant la fourniture de prestations "hôtelières", sociales ou médicales) ;
les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires ;
les transferts de propriété réalisés dans le cadre des procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation, lorsqu’ils sont réalisés au bénéfice des attributaires de ces droits.
Cet état des risques doit être établi moins de six moins avant la date de conclusion de l’acte ou du contrat auquel il est annexé.
Le dossier communal d’information joint à l’arrêté préfectoral spécifique à chaque commune concernée, comporte une fiche synthétique récapitulant les risques qui doivent être visés par l’état des risques et technologiques, et lorsqu’elle est disponible, une cartographie au format A4, pour chacun de ces risques. Cette cartographie permet de localiser le bien par rapport à l’emprise de la zone soumise au risque.
De plus, la fiche synthétique énumère les documents de référence auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer pour établir l’état des risques.
A titre d’exemple, les documents de référence peuvent être la carte des aléas et le plan de zonage réglementaire au 1/5.000 ou au 1/10.000 d’un plan de prévention des risques approuvé, ou encore le projet de carte des aléas d’un plan de prévention des risques en cours d’élaboration.
Les arrêtés préfectoraux, ainsi qu’un dossier regroupant les documents de référence, sont tenus à la disposition de public en préfecture, en sous-préfecture et en mairie, aux heures habituelles d’ouverture des bureaux de la mairie.
Ces arrêtés seront mis à jour en tant que de besoin, c’est-à-dire après l’approbation d’un plan de prévention des risques, après la prescription d’un nouveau plan de prévention des risques ou encore après la modification substantielle d’un projet de carte des aléas.
IMPORTANT : le défaut d’information ou une information erronée permet à l’acquéreur ou au locataire de demander au juge l’annulation du contrat ou de l’acte, avec dommages et intérêts, ou une diminution du prix (alinéa V. de l’article L.125-5 du code de l’environnement et article 1184 du code civil).
Pour en savoir plus sur les risques naturels ou technologiques dans le département.